事实:长租公寓暴利？出租率达95%以上才赚钱

根据历年数据统计显示，每年6至7月份都是租房旺季，需求大量释放导致租赁市场供不应求，租金上涨。然而，今年房租涨势比往年更加“猛烈”，部分地区出现住房租赁机构为争夺房源哄抬租金、高价收房的现象，个别热点城市房租价格持续看涨引发市场广泛关注。根据数据显示，在中国房地产测评中心监测的35个城市中，有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨，4个一线城市全部在内。

针对住房租赁企业利用融资获取的资金恶性竞争抢占房源、以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源等乱象，监管层正逐渐加大管控力度。以北京为例，针对北京住房租赁市场的现状，8月19日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺“三不得”：一是不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；二是不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；三是不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。此外，还共同承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场，以“不涨价”的方式平抑此前已经波动的租金水平。

在业内人士看来，住房租赁市场发展需杜绝追逐利益的短期投机行为，要以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。下一步，在加快住房租赁行业立法对企业恶性竞争等行为加强监管的同时，要加大培育多元化租赁住房供应主体的力度，增加平价租赁房源的供给，切实保障城市居民的住房需求，更好地适应“租售并举”住房新时代。

那么被认为暴利的长租公寓，真的赚钱如此容易吗？对此，记者走访了深圳多家长租公寓，不少业内人士认为，出租率达到95%才有赚钱的可能，少数长租品牌已经“退市”。

长租公寓：出租率达九成

记者首先走访了位于深圳宝安区新安三路的微家生活公寓上川店。微家公寓采用的是清新简约风，天花板是粉白色，墙面刷的是鹅黄色，再加上简洁实用的家私，非常符合年轻人的审美和生活情趣。

以16平方米的D户型为例，月租1800-2000元；最贵的是26平方米的C户型，月租2800-2950元。尽管这个租金比周边的农民房要高，但是没有空房出租。

据微家生活公寓创始人张新斌介绍，微家在南山、宝安投入运营了四家长租公寓，总体出租率达到了98%。

西乡银田创业园分布着V客、星窝、城家等数家长租公寓，同样做的是写字楼、产业园白领的租赁生意。据了解V客青年公寓西乡银田店共计205套房，现在出租了201套。主力房源是30平方米的一房一厅，占比达到八成，平均租金是2520元；另有55平方米的大复式，平均租金3560元；还有十套小复式，月租1800-1900元。V客在深圳共计五家店，平均的出租率在92%。每年的七八月是旺季，春节前后一个月则是淡季。

长租公寓：微利行业

从记者走访的这几家长租公寓来看，普遍保持着较高的出租率，九成是平均水平。截至2018年6月30日，世联行公寓运营项目177个（包括包租及托管模式），运营间数近3万间，覆盖核心一二线城市，运营6个月以上项目出租率超过90%。

“长租公寓的银行贷款门槛很高，银行需要抵押物。而村民自建房是没有红本的，这就给贷款提高了难度。”微家生活公寓创始人张新斌说，对于小型长租公寓运营商而言，资本“正规军”不好找，多是靠自有资金的滚动操作。

“长租公寓现在已经是微利行业。我们的定价主要依据三个方面。” 张新斌说，“房子本来的租金成本、营销和运营服务成本，还有一个就是改造成本。经过我们测算，在整个8-10年的租赁期内，要保持95%的出租率，才有赚钱的可能，大概5年才能收回成本，剩下的三五年，才是有收益的时期。”

业内人士表示，每家长租公寓的地段租金、装修成本不一样，很难有一个盈亏平衡点，但是九成的出租水平，是应该有的。否则，较难长期坚持下去。

长租公寓：正兴起

根据58同城数据显示，2016年较2012年，全国租房需求、出租房源供应量增长，均超过了一倍。四个一线城市租房需求较2012年增长了120%，其整体需求量占全国总量的20%。深圳全市约有500家企业从事住房租赁经营业务。

“深圳很多区域市场租金两年间涨了一倍。比如西乡两年前的租金是20-30元/平方米，现在到了50-60元/平方米的水平。再加上现在市场竞争激烈，投资回报不理想，会影响资本方的热情和信心，拿项目更加谨慎。”一位不愿具名的长租公寓业内人士称，深圳的长租公寓行业最好的时光已经过去了，对小品牌企业更是如此。带着资本来的大企业，还好些。

而一些长租公寓品牌在深圳已经消失了。Warm+的运营主体公司深圳市我们投资发展有限公司，于3月7日变更了股权信息，金地商置旗下的深圳火花时代投资管理有限公司出资1166.7万元占股100%。

2015年在深圳成立的公寓，在南山区、福田区拓展了数个门店，最终由于产品改造成本高、产品定价策略失误导致空置率上升。目前，公寓已分散卖盘，官方网站服务器注销。

另外也有业内人士表示，长租公寓行也小规模企业的回报周期在3-5年，大规模企业可能要5-7年。因此，上租公寓无论从租金回报周期还是盈利点上来看都不算暴利行业，只能以微利为主。