事实:石:房市"买了就能赚钱"的阶段已经过去了

万科集团董事会主席石近日接受采访时表示，从长期看，随着城镇化进程的加快，房地产会有很好的前景，不过他同时也表示“买了就能赚钱”的阶段已经过去了，整个行业的增长速率会放慢。

“现在一线城市房价已经控制住了，其他城市稳中有降，如果这个趋势能保持住，那么整个房地产就会进入一个良性健康的轨道。”石表示。

对于目前“既打老虎又打苍蝇”的反腐，石也给予了很高评价和期望。“对房地产行业来讲，的调控就是反腐。你会发现，反腐以后，高档房子的需求立刻就减少了，如果能坚持下去那就太好了。”石认为，腐败行为在房地产行业尤其明显，权钱交易多数都会跟房子有关，有的官员甚至拥有几十套、上百套房子。“反腐本身就是制止不正当交易，包括幕后交易和灰色收入，反腐把这些非刚性需求的腐败购买力抑制住，是对于房子的需求，由于腐败造成的虚高的房价也被抑制住了。”石认为，这对房地产行业是好事。

为何每次只有万科敢于唱空楼市？

赶超万科成“魔咒”，“房地产的市场宏观调控对万科而言，无论是长期还是短期都是利好，万科作为行业内资本市场信用积累充分的企业之一，将在合作模式上获得更大的空间。”石并不忌讳谈万科是受益者。

有业内人士总结称，每当有房企提出要超越万科时，较大级别的市场调整就会如期来临。赶超万科成为一个魔咒。

历史总是惊人相似。

5月初，万科的副总裁毛大庆在一个内部沙龙上的发言，以及总裁郁亮预警楼市风险的讲话，对市场的影响仍在发酵。

“任志强（微博）总在维护行业的利益，万科却不同，总欢迎市场的调整。”对于近期毛大庆的内部发言，湖南一家区域性房企人士表示，万科曾多次表态支持政府对楼市进行调控，这与任志强经常批评政府干预楼市形成鲜明对比。

“每次市场调整时，万科都会率先的抢收，然后再公开唱空，等一些房企玩不下去了，万科再趁机收购，扩大市场占有率。”上述房企人士称，从2005年到2010年，再到2014年，万科每次都成为市场调整的受益者。

发言引业内反弹

在房地产圈，万科向来被看成是不遵守“潜规则”的异类，但鲜有人能无视万科释放出的信号。

2008年的房地产市场进入深度调整期，当年9月，一则“万科主要负责人在‘松山湖会议’上的讲话”在网上疯传，主要内容包括：“要敢于，勇于，将手头的存货和正在开发推出的新货以快的速度卖掉。”此后，万科发布澄清公告指出，“松山湖会议讲话”纯属伪造。

但当年万科率先在长三角却是不争的事实，其主动的破局的姿态得罪过不少同行。绿城集团董事长宋卫平直到2009年底还对万科公开的举动耿耿于怀，“2008年市场遇到困难时，万科率先出货，置同行利益于不顾，没有体现行业责任。”

此次，毛大庆的内部发言稿传出之后，毛大庆和郁亮同样出面澄清，并解释称，并非看空楼市，只是警示风险。不过，对于房地产行业的一些同行而言，万科的言论令他们感到不安。

“本来近期的市场就不太好，唱空的言论很多，万科火上浇油，加重了购房者的观望情绪。”深圳某地产公司营销高管对记者称，他们很关注万科项目的定价，分析其涨跌行为，尤其是同项目直接构成竞争，是必须做的市场监控。

尽管关注万科的动作，但有时房企却看不透万科的虚实。

去年11月，万科在长沙5个项目全线推出“合伙打劫开发商”的促销活动，提前的跑量。

“大家当时没有追随万科，错过了时机。”一位长沙本土房企人士告诉记者，当时其他开发商以为万科是为了冲刺年度销售目标，等到年后市场突然转冷，才想起卖，但现在想跟随也来不及了。

一位业内的人士认为，郁亮出来为毛大庆圆场，是想减少对行业唱空言论的负面影响。不久前石就曾透露，万科曾因2008年事件，受到几个地方政府的排斥。

赶超万科成“魔咒”

“房地产的市场宏观调控对万科而言，无论是长期还是短期都是利好，万科作为行业内资本市场信用积累充分的企业之一，将在合作模式上获得更大的空间。”石并不忌讳谈万科是受益者。

有业内人士总结称，每当有房企提出要超越万科时，较大级别的市场调整就会如期来临。赶超万科成为一个魔咒。十年来，万科几次遭遇挑战，终的结局都是胜出。

2004年，顺驰孙宏斌公开声称“将在3年内赶超万科，成为行业”。2009年底，绿城宋卫平表示，绿城土地储备和销售增长速度都远超过万科，3-5年内超过万科没问题。

但2005年、2010年楼市均遭遇调控，顺驰终破产，绿城一度濒临倒闭。

“实际上万科在去年定计划时，就已经预料到今年市场不会太好。”深圳某龙头房企高管说。

去年万科销售额是1709亿元，今年销售目标比较保守，为2000亿元，绿地集团房地产业务今年销售目标则锁定在2400亿元。

上述房企高管表示，如果今年楼市持续低迷，万科可能会再次笑到。

“对于一线公司，万科只定销售目标和原则，以及项目率，拿项目和定价权在于项目公司，但万科的要求是，价格要随行就市，不准拿。”一位熟悉万科内部规则的地产商透露。

深圳某大型上市房企高管分析称，万科的操盘规律其实很清晰，职业经理人首先面对的是企业考核制度，现在万科把率放在位，要求项目尽快去化，如果周转期长，对资金使用效率有影响，就会选择，腾出钱来再去拿地，因此万科对利润率要求不高，在需要的时候可以。

他分析，这与万科的产品有关，从2012年开始，万科的产品超过九成是144平方米以下的刚需项目和首套改善住宅，符合政策支持的方向，而调控都是打击投机需求。

不过，对很多大房企而言，万科的模式只能作参考。那些和万科的市场定位和策略都不同的企业，对市场的判断还是会根据自己内部的研究。毕竟，不同开发商操盘方式不同，万科能做的，别人不一定能做到。

石的脚步

2014年3月28日，在深圳大梅沙总部，万科召开股东大会，石坐在。15年前中国前十大房地产企业，如今只剩下两家，一是中海，二是万科。

这次股东大会有一项决议，没有引起大家重视，就是项目跟制：万科新项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起，初始份额不超过项目资金峰值的5%。这是什么意思？合伙人制的雏形。

从一家国企，到上市公司，从声称只做职业经理人而不追求持有股份，到向合伙人、向老板的转化，这是石与万科的脚步。

别了老东家

2000年8月11日8时，石打开电脑，拨号上网，进入万景网，点击管理论坛，敲出如下字符：

"昨天（10/08/2000），深特发公司和万科同时公布，原深特发持有的万科股票转让给中国华润总公司??1984年成立的万科，开始同母公司还相安无事，只是1985年因母公司欲强行调万科账号上的800万美元，开始了控制和反控制的名（明）争暗斗，一直持续到1999年。记得1988年万科欲进行股份化时，深特发的董事长说：你就是孙悟空也跳不出我如来佛的手心。

"1986年深圳政府就下达红头文件，在国营集团公司系统推行股份制试点工作。我意识到：股份制改造是一个让万科能独立自主经营的机会。当深特发得知万科管理层的想法时，断然拒绝。我通过朋友介绍，结识了在政府领导身边工作的秘书班子，他们理解万科的处境，帮万科疏通渠道。当时的市委书记兼市长李灏同志特意安排他的秘书唐火照不定期地约见三家公司的老总，这种安排完全避开上级主管公司、政府有关部门，属于市委书记的秘密渠道，有点地下工作的味道。

"这是我次面同李灏对话。市委书记的室很小，李灏坐在桌后面，手握一支毛笔，边听汇报边练习书法。听我们倒完苦水，他把笔一搁，一字一顿地说：改革是不容易的事，你们年轻人不要急躁，要沉得住气，困难越大，就越是要注意工作方法和策略。市委书记还暗示，深特发老总有北京背景。当时我年轻气盛，不满意市委书记原则性的回答和含蓄的批评，现在回想还是老的姜辣。文件在政府厅耽搁了一个多月，我急得像热锅上的蚂蚁。是市委副书记秦文俊亲自做深特发老总的工作，老总才勉强同意。"

万科成立后的6年，2000年，石终于送走了老东家深特发，迎来了新东家中国华润总公司。此时，石多年的纠结解了。此时，石可以不说话，甚至可以表面问候一下老东家。但石还是开口了，甚至提到非正常离职的深特发老总。石的嘴，呵呵。

有所不为

1980年代初，石到深圳发展，倒卖玉米赚了300万元，之后组建深圳现代科教仪器展销，即万科的前身。1989年初，万科完成股份化改造，募集到2800万元资金，当时万科的净资产仅1324万元。石放弃了分给他的股份。他说："我给自己设定的目标是，通过万科公司的创立和发展，培养出一批适应市场运作的职业经理队伍。我是这个队伍中的一员。人各有志，我的志愿不是当者，而是当管理者??"

1993年在宏观调控前两个月，万科发B股拿回4.5亿元港币。在筹划发B股过程中，，一位香港基金经理的一句话惊着了石："你们万科到底是做什么的？"在这之前，万科和当时的大多数新兴企业一样，相信东方不亮西方亮，商贸、工业、房地产、文化四面出击，想闹个综合商社。此时，石决心走专业化道路，强硬地卖掉了怡宝公司，转让了万科扬声器厂和供电公司，埋下头来盖房子，确立了万科的住宅地产模式。

1999年，石辞去万科总经理。40多岁正是干事的年龄，石却退出了万科的经营核心。他有底气退出，一个现代化的职业经理人团队已经搭建起来。两年后，33岁的郁亮成为万科第三任总经理。

在中国，干企业的就是要多跑动，要在酒桌上大显身手。但石不屑于此。在中国企业家中，石可能是惟一一个敢于公示自己从不行贿的企业老板。但这并没有给他赢得掌声。一次企业家论坛上，石和一位嘉宾先后发言，"我讲我不行贿，下面没有掌声；他讲他行贿的时候，下面掌声雷动，坐在台上我多少有点尴尬。"

于是石把精神头儿用在登珠峰、玩滑翔伞上。那时石52岁。刘备当年不玩滑翔伞，而是去种菜，但仍免不了被曹操拉去青梅煮酒论英雄惊吓一番。曹操给刘备办了"双规"。

2011年初，石开始赴美游学，时常孤灯煮面。

道歉是妥协

但强悍如石者，也曾恓惶。

2008年5月12日，汶川地震当天，万科集团决定向灾区捐款200万元。5月15日，石在自己的博客中写道："我认为，万科捐出的200万元是合适的。这不仅是董事会授权的单项捐款数额，即使授权大过这个金额，我仍认为200万元是个适当的数额。"他还写道："中国是个灾害频发的国家，赈灾慈善活动是个常态，企业的捐赠活动应该可持续，而不成为负担。万科对内部慈善的募捐有条提示：每次募捐，普通员工的捐款以10元为限。其意就是不要让慈善成为负担。"

此时，石是理智的。他明白作为职业经理人，自己对企业和员工的权限。治企业如同治国家。在发达国家，执政精英多为法学背景，他们可能不会种粮食，不懂建大坝，但他们必须懂得他们不能干什么，时刻有权限意识。

是年5月18日央视募捐晚会上，日照钢铁老板杜双华举着一块标着3000万元的牌子冲上台说：刚刚老哥儿几个商量了，决定再追加7000万元捐款，凑1个亿。石显然不喜欢现场，他的想法与国际大公司相似：可持续发展。汶川地震后，诺基亚中国公司根据预算，时间捐出300万元和5000部手机，但诺基亚被网络"铁公鸡"排行榜排到第二。诺基亚中国公司向总部请求加大捐款，这让总部为难。跨国公司一般都有一笔应急资金，灾难发生后可以时间动用这笔钱，但不会一下子捐出一大笔钱，而是持续性地捐款。另外，在美国，如果一家公司在灾难发生后宣布自己捐款，并公开捐款数额，像中国企业一个个举着牌子在台上张扬，这会被认为企业借灾难牟利。按照惯例，企业捐赠情况只会在热乎劲过去后，在年度企业社会责任报告中说明。

所以诺基亚要问：为什么要公开？为什么要做排行榜？

石也是被口水逼急了，博客事件之后5天，宣布万科在未来3?5年内支出1亿元参与灾区的重建。注意：万科并没有捐出1亿元，而是自己操持这1亿元，建"震不倒的"。为免再受口水，万科申明，这项工作为纯公益性质，不涉及任何商业性开发。

当石被强按下脑袋吞回自己的口水时，他心里一百个不服。果然，2009年8月26日《新京报》刊登了两个整版的石访谈录，谈及汶川地震万科捐款门事件，石说，"我没有错，道歉是妥协。"

孤独的标杆

石一直与他所处的环境若即若离，始终处于一种自我分裂的状态。放弃股权，放弃管理权，青涩的尴尬，孤独的标杆。

在2009年6月30日北京广渠路15号地段的拍卖中，潘石屹在报出39.4亿时收手放弃，万科在33.1亿时就收手了。

2012年传出婚变，石在微博上回复："反叛时代不需要偶像，一个切·格瓦拉已足够。"

标杆仍然频频开口。在国外游学，石却盯着国内。在一次演讲中，他说，企业家也是公民，也会关注公共的话题。"当我了解到薄熙来在重庆打黑期间很多违反法治原则的做法，我也出了一身冷汗。如果薄不出事，企业家能躲得过他吗？对于违反法治的、我们认为是不对的事情，都不说话行吗？应该表明一个态度。"