房地产时代结束后的创业机会#郭奎章创业谈

《郭奎章创业谈》第二十六集：房地产时代结束后的创业机会。

时尚集团董事长郭奎章。

只要是占地面积超过一万到两万平方米以内的，就是一万到两万以内的商业体量的中小型商场几乎都关门活不下去，而且大体量的商业。最近这几年还在不断的新推出，各地城市都在规划商业综合体，所以一片住宅其中有配套多少商业综合体酒店写字楼。最后这些大量的投资商为了拿住宅用地所以不得不建大量的商场，而这些商场是否能开起来他们从来没思考过五星级酒店什么概念呢？

你们注意五星级酒店在二十年以前，一个五星级酒店入住的价格要八百到一千块钱。现在是多少钱呢？八百到一千二不是新开的新开业能有一千八九，但是开业不到五年，基本上还是这个价格八百到一千二就说明物价，房地产价格都增长了十倍，人工都增长了六七倍，但是租金并没有增长，所以不用看说房子还能不能涨，不用看那个就看任何产品都是有使用价值才有价值，没有使用价值的东西都不叫价值，都是炒作价值。

那房地产如果在住宅，租金回报率能达到百分之四，那就是合理的价格。比如住宅租出租收益率能达到百分之四就是合理价格，但现在的住宅出租收益率就是百分之一到一点五，那你什么问题呢？用六个点的利息，然后能够收到租金一点五个点，怎么折算你的租金收益？一旦房地产不能增值这个地方不再翻倍增长，像北方和内地城市一样你还敢去贷款买房吗？除非你自己住，你拥有更多的房产的价值还存在吗？不存在了。

所以要思考第二产业不一定鼓励你们，每个人都像这个产业去做，只是我在这个产业里，我是专业人士，给你讲讲这个产业的专业人士的机会。当有了这些概念之后就清楚未来的中国的资产会向哪个方向发展。首先今天知道，大量的房地产企业包括国企所有创造的利润都沉淀在资产里了。

国民大量的利润都沉淀在哪里了？房子里了房子是最大的一块资产。而这些大型的民企、房地产企业和国企，存量的资产几乎80%，根本没有利用起来都是亏损和闲置的。这个是不是这样问题？尤其是国企。因为清楚建房是两回事，建房和运营房子是两回事。建房只要把它盖起来图纸好看，尤其是住宅。

卖住宅的都是小学生，才是本科生，做商业地产比住宅要复杂的多的多了。但是大量的这些年所有的人都在干了小学生的事，建完卖掉快速周转，但是他们存量的资产如何盘活和运营根本没有概念。因为以前房地产的快速成长可以忽略不计这一块。但是当下房地产一旦住宅泡沫崩盘以后，这些资产怎么变现谁也搞不清楚，这个时候是不是就是好机会了？

这些这么多存量的资产是不是都可以卖掉？肯定卖不掉，80%都卖不掉，因为手里谁也没有那么多的钱，买这么多物业不论多便宜，就可能出现第二个产业模式，就是新加坡的淡马锡模式。这个新加坡淡马锡模式是什么模式？就是资产，国有运营民有。资产比如像华侨城那么多项目，是国有的这块资产我就不卖给你了。

当然能卖，快速回笼资金也是好的。但是卖不掉的，资产就归国有了，也不卖了，但是可以运营民有，就是运营归你，运营权归你。做运营获取的运营利润分成制。拿运营大头，拿运营小头，但是主要做资产增值的钱和税收的钱。

所以要清楚淡马锡模式有可能是未来资产运营行业的和整个大量的资产对外合作的一种模式产业模式。这个时候你已经不是拥有多少资本去做那件事情，是你有多少行业经验，你的历史案例就是你的主要价值。